一、項(xiàng)目基本情況

（一）項(xiàng)目背景

《九江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出，加快做大中心城區(qū)，通過(guò)集聚產(chǎn)業(yè)、集聚人口、拓展建設(shè)用地等實(shí)現(xiàn)集聚發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、港城融合、景城融合，做大做強(qiáng)中心城市，增強(qiáng)其作為省域副中心、長(zhǎng)江中游城市群重要節(jié)點(diǎn)的城市功能。山居水岸項(xiàng)目作為九江學(xué)院教育資源整合項(xiàng)目的配套工程之一，是九江市政府為了達(dá)到"留住人才，引進(jìn)人才"而新建的集住宅、商業(yè)及社區(qū)公共配套用房于一體的商住小區(qū)。

（二）建設(shè)規(guī)模

山居水岸項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約13.3582萬(wàn)㎡，總建筑面積為26.02萬(wàn)㎡，其中地上總建筑面積為20.21萬(wàn)㎡，不計(jì)容面積為20.22萬(wàn)㎡。項(xiàng)目總投資約12.5億元，主要由37棟住宅樓、1棟3F商業(yè)中心、1棟2F社區(qū)服務(wù)中心及地下室、給水排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、景觀綠化、小區(qū)道路、環(huán)保設(shè)施等公共配套工程組成。

（三）項(xiàng)目定位

加大高層次人才引進(jìn)力度，通過(guò)建設(shè)人才公寓等優(yōu)惠政策吸引人才、留住人才，打造九江市中高檔品質(zhì)的住宅小區(qū)。本項(xiàng)目可定義為"限價(jià)定向銷(xiāo)售商品房"，為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，建設(shè)單位積極探索創(chuàng)新管理模式，采用"融合式"管理模式。

（四）項(xiàng)目進(jìn)展情況

2020年3月項(xiàng)目完成可行性研究及設(shè)計(jì)招標(biāo)，10月完成全過(guò)程工程咨詢(xún)招標(biāo)，12月完成土地招拍掛；2021年3月完成方案報(bào)規(guī)并取得工程規(guī)劃許可證，4月完成總包招標(biāo)，7月取得施工許可證，9月完成首批預(yù)售許可證，11月完成D區(qū)地庫(kù)頂板封頂。

（五）全過(guò)程工程咨詢(xún)情況

項(xiàng)目建設(shè)單位采用"融合式"管式，在全過(guò)程工程咨詢(xún)招標(biāo)時(shí)明確了人員配置和服務(wù)需求。服務(wù)范圍包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)采購(gòu)策劃、施工階段工程監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)等工作內(nèi)容。

二、項(xiàng)目特點(diǎn)分析

建設(shè)單位作為九江學(xué)院全資成立的開(kāi)發(fā)公司，擁有國(guó)有企業(yè)性質(zhì)的背景。與開(kāi)發(fā)公司不同的是，所有流程和制度按國(guó)有企業(yè)的相關(guān)約束執(zhí)行，項(xiàng)目定位為"限價(jià)定向開(kāi)發(fā)商品房"，所謂"限價(jià)"，是指政府在土地出讓條件時(shí)對(duì)房屋售價(jià)設(shè)定了上限；所謂"定向"，是指面向博士生、教授、科研等高層次人才為對(duì)象；所謂"開(kāi)發(fā)商品房"，是為了合法合規(guī)項(xiàng)目按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)流程運(yùn)作，屬于市場(chǎng)化行為。這樣的大前提，將本項(xiàng)目在管理過(guò)程中的重難點(diǎn)凸顯得尤為明顯。

三、監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型提供全過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)

（一）全過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)策劃

1．項(xiàng)目管理組織策劃

本項(xiàng)目建設(shè)單位采用"融合式"管理模式引進(jìn)全過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)，項(xiàng)目管理人員與建設(shè)單位管理人員合署辦公，納入建設(shè)單位的日常管理。公司接到任務(wù)后，派駐了經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，首先對(duì)建設(shè)單位現(xiàn)有人員的情況進(jìn)行摸底，結(jié)合人員結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對(duì)整個(gè)建設(shè)單位與全過(guò)程咨詢(xún)單位共同組建的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，包括組織形式、部門(mén)職責(zé)、崗位職責(zé)等，形成了三套方案供建設(shè)單位參考決策。

2．全過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)工作分解( WBS )

通過(guò)多年積累，對(duì)項(xiàng)目總體實(shí)施的工作分解包括整合管理、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)采購(gòu)、招標(biāo)管理、報(bào)批報(bào)建、現(xiàn)場(chǎng)施工、施工管理及移交。

3．項(xiàng)目總控管理

項(xiàng)目管理部針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的反復(fù)討論研究，制定《山居水岸項(xiàng)目總控計(jì)劃》報(bào)建設(shè)單位審批，項(xiàng)目總控計(jì)劃分為六大階段，包括啟動(dòng)階段、設(shè)計(jì)階段、報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)采購(gòu)、施工階段、竣工驗(yàn)收。

（二）前期報(bào)批報(bào)建管理

在報(bào)批報(bào)建工作啟動(dòng)前，對(duì)本項(xiàng)目涉及的所有報(bào)批報(bào)建工作進(jìn)行梳理，形成了《報(bào)批報(bào)建工作銷(xiāo)項(xiàng)清單》，同時(shí)結(jié)合總控計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，制定了《報(bào)批報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃》，為項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建專(zhuān)員提供工作依據(jù)，引導(dǎo)報(bào)建人員按計(jì)劃實(shí)施，為項(xiàng)目總體進(jìn)度目標(biāo)提供重要保障。

項(xiàng)目在前期報(bào)批報(bào)建階段，項(xiàng)目部采取一周一調(diào)度，一日一反饋的機(jī)制，讓項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展、報(bào)建過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，第一時(shí)間解決困難，從而提高辦事效率，滿(mǎn)足項(xiàng)目進(jìn)度。

（三）設(shè)計(jì)與技術(shù)管理

設(shè)計(jì)管理的三大目標(biāo)：設(shè)計(jì)進(jìn)度管理、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、設(shè)計(jì)投資管理，動(dòng)態(tài)持續(xù)貫穿項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程。主要工作內(nèi)容包括需求管理、技術(shù)管理、信息管理、溝通協(xié)調(diào)管理、綠色創(chuàng)新等。

通過(guò)對(duì)山居水岸項(xiàng)目設(shè)計(jì)界面劃分，確定設(shè)計(jì)合同包及設(shè)計(jì)工作內(nèi)容界面劃分和啟動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，包括主體工程設(shè)計(jì)、外立面裝飾設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、弱電智能化設(shè)計(jì)、海綿城市、裝配式建筑、高低壓變配電設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室外配套工程設(shè)計(jì)。

通過(guò)調(diào)研對(duì)標(biāo)當(dāng)?shù)仡?lèi)似地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，完善主體工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制，將項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)限額指標(biāo)要求進(jìn)行約束。

（四）招標(biāo)和合約管理

招標(biāo)管理三大目標(biāo)：招標(biāo)進(jìn)度管理、招標(biāo)質(zhì)量管理、招標(biāo)投資管理。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完成后，按照工程特點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目合同包進(jìn)行分解，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，明確發(fā)包范圍、發(fā)包方式及投資估（概）算額等管理內(nèi)容，制定《招標(biāo)采購(gòu)規(guī)劃》。根據(jù)總控進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、招標(biāo)規(guī)劃等條件，編制招標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃，確定各招標(biāo)項(xiàng)目啟動(dòng)及完成時(shí)間，制定《招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃表》。同時(shí)在單項(xiàng)招標(biāo)工作開(kāi)始前，負(fù)責(zé)梳理、劃分標(biāo)段招標(biāo)項(xiàng)目的發(fā)包范圍及施工界面，并就施工總承包招標(biāo)工作提出合理化建議。對(duì)招標(biāo)范圍、資質(zhì)條件、評(píng)分細(xì)則、合同專(zhuān)用條款、主要材料設(shè)備品牌推薦表編制《單項(xiàng)采購(gòu)方案》與《技術(shù)規(guī)范和服務(wù)要求》，納入《招標(biāo)文件》。在招標(biāo)工作完成后，負(fù)責(zé)編制和移交《招標(biāo)階段總結(jié)》《招標(biāo)臺(tái)賬》《招標(biāo)資料移交表》。

（五）投資與資金管理

1．財(cái)務(wù)收支平衡表

項(xiàng)目前期通過(guò)土地出讓條件約束的本項(xiàng)目最高銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)6200元／㎡，為項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售策劃，通過(guò)分析規(guī)劃條件指標(biāo)，對(duì)住宅可售面積、車(chē)位數(shù)、地下室面積、商業(yè)配套等向設(shè)計(jì)單位提出最高估算限額指標(biāo)為12.6億元。

2．設(shè)計(jì)優(yōu)化

1）地庫(kù)優(yōu)化

通過(guò)對(duì)投資估算指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)院地下室面積與本項(xiàng)目總建筑面積和車(chē)位配比存在不協(xié)調(diào)情況，地下室面積嚴(yán)重超標(biāo)，過(guò)于浪費(fèi)，項(xiàng)目總投資較大。作為全過(guò)程咨詢(xún)單位，借助公司后臺(tái)力量，通過(guò)多年的積累，調(diào)取了當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的多個(gè)項(xiàng)目案例和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，供設(shè)計(jì)單位參考，最終通過(guò)團(tuán)隊(duì)三個(gè)月的溝通與努力，本項(xiàng)目的地下室從最初的82000㎡，優(yōu)化到59000㎡，共優(yōu)化地下室面積約23000㎡，節(jié)約投資約7000萬(wàn)元。

2）消防系統(tǒng)優(yōu)化

通過(guò)對(duì)圖紙審查，結(jié)合相關(guān)規(guī)范和公司多年工程監(jiān)理工作的經(jīng)驗(yàn)積累，對(duì)項(xiàng)目的消防系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，在滿(mǎn)足圖審和驗(yàn)收要求的前提下取消了部分系統(tǒng)，縮減了部分做法，合計(jì)節(jié)約造價(jià)150萬(wàn)元。

3）樁基優(yōu)化

根據(jù)地勘報(bào)告情況和地基承載力要求，地勘報(bào)告描述的推薦樁型為天然筏板地基基礎(chǔ)和旋挖樁型的基礎(chǔ)形式。通過(guò)復(fù)核驗(yàn)算，同時(shí)審查地勘報(bào)告的地基承載力指標(biāo)，通過(guò)對(duì)比周邊項(xiàng)目相同土層提供的地基承載力參數(shù)，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目勘察單位提供的持力層地基承載力指標(biāo)偏保守，相對(duì)較低，嚴(yán)重影響了結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的計(jì)算。通過(guò)反復(fù)與勘察單位溝通，采取現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行荷載板試驗(yàn)用來(lái)校核數(shù)據(jù)參數(shù)。最終調(diào)整樁基形式，由旋挖樁變更為預(yù)應(yīng)力預(yù)制管樁。筏板基礎(chǔ)厚度縮減了750px，大大節(jié)約了造價(jià)，節(jié)省了投資，也加快了工期。預(yù)計(jì)節(jié)約投資1600萬(wàn)元。

3．勘察管理

針對(duì)勘察單位提交的勘察布孔方案，結(jié)合勘察規(guī)范，發(fā)揮了解和掌握當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)優(yōu)化勘察布孔方案，優(yōu)化前總詳勘孔為397個(gè)，優(yōu)化后總詳勘孔為328個(gè)，同時(shí)在勘察階段派駐現(xiàn)場(chǎng)管理人員實(shí)施監(jiān)督旁站，對(duì)每一孔進(jìn)行驗(yàn)收并留存影像資料，防止勘察單位弄虛作假，原合同勘察費(fèi)約127萬(wàn)元，通過(guò)前期的優(yōu)化控制和實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)督管控，最終勘察費(fèi)結(jié)算價(jià)為100萬(wàn)元，節(jié)約投資27萬(wàn)元。

4．概算編制與執(zhí)行概算跟蹤

針對(duì)項(xiàng)目的投資管控形成《成本專(zhuān)題會(huì)》，主要用于協(xié)調(diào)管理，對(duì)于概算執(zhí)行過(guò)程中的問(wèn)題和矛盾，及時(shí)提醒和修正概算。項(xiàng)目最初批復(fù)的概算總額為125451.39萬(wàn)元，通過(guò)半年的項(xiàng)目推進(jìn)，全過(guò)程咨詢(xún)項(xiàng)目管理部組織建設(shè)單位對(duì)概算執(zhí)行情況進(jìn)行定期小結(jié)，對(duì)擬進(jìn)行的概算修正情況進(jìn)行了通報(bào)，修正概算為125696.18萬(wàn)元。同時(shí)根據(jù)預(yù)測(cè)繪成果進(jìn)行了收入測(cè)管修正通報(bào)，及時(shí)有效地形成專(zhuān)題報(bào)告，提出合理化建議并告知建設(shè)單位，方便建設(shè)單位進(jìn)行下一步投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控決策。

結(jié)語(yǔ)

本項(xiàng)目通過(guò)探索"融合式"全過(guò)程工程咨詢(xún)管理服務(wù)模式，在"限價(jià)定向開(kāi)發(fā)商品房"項(xiàng)目中的實(shí)踐與應(yīng)用，運(yùn)用科學(xué)的管理手段，更好地發(fā)揮監(jiān)理企業(yè)提供全過(guò)程咨詢(xún)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，積極探索房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和管理難度，真正從開(kāi)發(fā)者的視角來(lái)看待項(xiàng)目，真切地體會(huì)業(yè)主的困境，從而贏得業(yè)主的認(rèn)可。

借助國(guó)家推動(dòng)監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的東風(fēng)，把握住了市場(chǎng)，通過(guò)這3~5年的探索與實(shí)踐，積累了一定的對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，摸索出監(jiān)理轉(zhuǎn)型實(shí)施全過(guò)程工程咨詢(xún)的成功道路，認(rèn)為只有提供高附加值的咨詢(xún)服務(wù)才是未來(lái)咨詢(xún)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

公司要借此項(xiàng)目培養(yǎng)一批具備全過(guò)程咨詢(xún)管理能力的項(xiàng)目管理人員，建立健全實(shí)施全過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)的管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在全省范圍內(nèi)起到示范引領(lǐng)作用。