近年來(lái)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速成長(zhǎng)，全國(guó)各地均不同程度地出現(xiàn)了對(duì)超高層商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)需求，其中建筑高度400米~600米的超高層項(xiàng)目有著全面興起的態(tài)勢(shì)。然而，由于時(shí)至今日國(guó)內(nèi)工程造價(jià)管理仍處于市場(chǎng)化改革時(shí)期，多種計(jì)價(jià)模式并存、計(jì)價(jià)制度不完善、計(jì)價(jià)依據(jù)無(wú)法完全滿足市場(chǎng)需要、各方主體計(jì)價(jià)行為不規(guī)范等問(wèn)題仍然存在，加之450米以上超高層建筑在建設(shè)時(shí)間和地域上差異較大且數(shù)量偏少等原因，使得我國(guó)在超高層建筑工程投資管理方面始終沒(méi)有形成系統(tǒng)化的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法。

本文通過(guò)為成都綠地中心（468米）與重慶瑞安天地（458米）提供造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合全國(guó)多個(gè)500米以上超高層項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，對(duì)超高層商業(yè)建筑工程造價(jià)管理的內(nèi)容進(jìn)行分析。

超高層商業(yè)建筑造價(jià)管理的特點(diǎn)與難點(diǎn)

超高層商業(yè)建筑往往都具備建筑高度高、單體規(guī)模大、造型獨(dú)特、業(yè)態(tài)復(fù)雜、施工周期長(zhǎng)、施工技術(shù)超常規(guī)等特點(diǎn)。因此，采用傳統(tǒng)的造價(jià)管理方法很難全面對(duì)其投資費(fèi)用進(jìn)行有效管控。

由于幾乎沒(méi)有近似項(xiàng)目可參考，在初始決策與前期設(shè)計(jì)階段，超高層項(xiàng)目總體與各子項(xiàng)工程價(jià)格的計(jì)算與目標(biāo)成本的確定，總是充斥著各種困難與不確定性，造成與之關(guān)系密切的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案比選優(yōu)化工作難以順利展開(kāi)，龐大的建筑規(guī)模和高度復(fù)雜的功能需求也使建設(shè)單位很難在這一時(shí)期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的分布及功能需求做出全面深入的考察和決策。

除此以外，超高層建筑項(xiàng)目從決策到實(shí)施都有大量設(shè)計(jì)、施工、管理、采購(gòu)單位參與其中，由此產(chǎn)生數(shù)以千計(jì)的合同并形成相互銜接、彼此影響的繁雜履約界面，超長(zhǎng)的施工周期又會(huì)使合同履行雙方所承受的政策與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

確定超高層商業(yè)建筑工程造價(jià)的方法

2.1與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較低的工程費(fèi)用估算

通過(guò)對(duì)超高建筑綜合系統(tǒng)的分解與歸類(lèi)整理可以發(fā)現(xiàn)，部分建筑子系統(tǒng)與超高層建筑的超高屬性關(guān)聯(lián)程度較低，如基坑支護(hù)與降水、總平、景觀、精裝、人防、保溫、防水、砌筑、抹灰、排管、布線等工程等均不會(huì)因?yàn)榻ㄖ叨霈F(xiàn)造價(jià)的特異性（超高降效納入措施項(xiàng)目中進(jìn)行考慮）。這意味著此類(lèi)系統(tǒng)可以通過(guò)以往累積的“非超高層項(xiàng)目”造價(jià)指標(biāo)結(jié)合擬建工程初步或詳細(xì)地勘資料、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃表、方案或初步設(shè)計(jì)圖紙（含業(yè)態(tài)功能定位與設(shè)計(jì)參數(shù)表）等資料對(duì)其費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算并取得準(zhǔn)確度較高的造價(jià)預(yù)估值。

2.2與建筑超高屬性關(guān)聯(lián)度較高的工程費(fèi)用估算